8 (495) 995-44-95
8 (800) 200-44-96
Москва
Таганская, Б. Дровяной пер., д. 7/9, стр. 1

Покупка квартиры в новостройке. К кому обратиться?

17.10.2011Категория: Статьи

На рынке первичной недвижимости действует много компаний: инвесторы, девелоперы, застройщики, подрядчики, риэлторы.
Один и тот же объект на первичном рынке могут продавать несколько компаний. Кому-де отдать предпочтение при выборе продавца?

У покупателя есть несколько путей решения задачи по покупке жилья в новостройке. Первый: самостоятельно подобрать объект и вести переговоры с продавцом. При этом основное правило — подбор объектов, реализуемых в рамках 214-ФЗ (более подробно эта тема раскрыта в статье СЗ «Приобретение квартиры. Памятка покупателю»). Схем, по которым реализуется жилье в новостройках несколько: это и все еще применяемая застройщиками вексельная схема, хотя справедливости ради стоит отметить, что от этой схемы многие продавцы отказываются. Относительно новая схема продаж это реализация жилья через ЖСК, которая также содержит достаточно рисков для покупателей. Таким образом, покупка квартиры по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ является самой надежной и комфортной для покупателя. Но до сих пор далеко не все застройщики следуют именно этой схеме, так как она накладывает целый ряд ограничений при возведении многоэтажного жилого дома и реализации квартир в нем.

Определившись с выбором, покупатель может обратиться напрямую к застройщику, полагая, что у собственника проекта и условия лучше и цены ниже, нежели например у риэлторского агентства. Однако, как правило, цены и условия у всех игроков рынка, реализующих один и тот же объект, одинаковые, а вознаграждение агента включено в стоимость и является затратной статьей застройщика на реализацию. Кроме того, специалисты риэлторского агентства, являясь профессионалами непосредственно в продажах, подберут несколько вариантов и при необходимости помогут оформить ипотеку. Так что, во многих случаях, вариант поиска и покупки квартиры с помощью профессионалов является предпочтительным.
Помимо застройщика и риэлторских агентств, квартиры может продавать, например, инвестор, которому принадлежит часть объема в новостройке соразмерно вложенным средствам. Кроме того, банк, участвующий в проекте также может являться собственником ряда квартир, соответственно и продавать их самостоятельно. Нередки случаи, когда квадратными метрами застройщик расплачивается с подрядчиком — строительной компанией, которая в этом случае также может реализовывать объемы в новостройке от своего имени.

Таким образом, очень часто квартиры в новом доме реализуются различными компаниями, а у застройщика в продаже они отсутствуют.

Однако есть и обратная ситуация. Часто компания-собственник объекта придерживает самые ходовые квартиры и продает их исключительно самостоятельно на поздних стадиях, не отдавая никому на реализацию.
Конечно, права выбора к кому же обратиться при приобретении жилья остается за покупателем. Однако в любом случае существуют общие правила: отдавать предпочтение объектам реализуемым в рамках 214-ФЗ; проконсультироваться (возможно изучить информацию в интернете) кто продает квартиры в заинтересовавшем объекте; если в проекте учавствует банк, риск недостроя снижается; при этом в случае, когда требуется ипотека, а условия банка, задействованного в проекте по каким-то причинам не подходят, то лучше обратится к риэлторскому или консалтинговому агентству, в котором помогут подобрать оптимальную ипотечную программу.